Crédito hipotecario en Chile - cuánto puedes pedir y cómo se calcula la cuota

Lo que debes saber en 3 puntos

  • Los bancos en Chile aplican la regla del 25%: el dividendo mensual no puede superar el 25% de tu ingreso neto mensual.
  • El pie mínimo para la primera vivienda es generalmente el 20% del valor de la propiedad.
  • Las tasas hipotecarias en UF siguen cerca de 4%: el Banco Central informó 3,96% promedio para créditos de vivienda en mayo de 2026.

¿Cómo funciona un crédito hipotecario?

El crédito hipotecario es un préstamo de largo plazo (15 a 30 años) para comprar una propiedad. La propiedad queda hipotecada como garantía del banco hasta que termines de pagar.

En Chile, la mayoría de los créditos hipotecarios se denominan en Unidad de Fomento (UF). Eso significa que el capital de la deuda se reajusta con la inflación: si la UF sube, tu deuda también sube en pesos, aunque en UF sea la misma. La UF al 1 de julio de 2026 es $40.823,03 según el Banco Central.

Esto no es malo ni bueno en sí mismo; es una característica del sistema que debes entender antes de firmar.

Cuánto puedes pedir - la fórmula

Regla básica:

Dividendo mensual máximo = Ingreso neto mensual × 25%

Si ganas $1.500.000 líquidos al mes, tu dividendo máximo es $375.000.

Con ese dividendo, y a una tasa de aproximadamente 4% en UF a 20 años, puedes pedir alrededor de 1.500 UF (~$61,2 millones a la UF del 1 de julio de 2026).

Con $2.500.000 líquidos, el dividendo llega a $625.000 y puedes pedir hasta 2.500 UF ($102,1 millones).

Factores que ajustan ese número hacia arriba o abajo:

  • Tu historial crediticio (DICOM limpio es requisito)
  • Antigüedad laboral (mínimo 6 meses a 1 año en el trabajo)
  • Número de cargas (hijos, adultos mayores que dependan de ti)
  • Si el ingreso es variable o estable

Tasas hipotecarias en 2026

Las tasas bajaron bastante frente a los máximos recientes. Según el Banco Central, la tasa promedio para créditos de vivienda en UF a más de 3 años fue 3,96% en mayo de 2026. En cotizaciones de mercado de junio, algunos bancos publicaron ofertas cercanas a estos rangos:

Banco Tasa en UF
Banco Itaú 3,39%
Banco Falabella 3,70%
BancoEstado 4,19%

La tasa promedio del mercado se ubica cerca de 4,0% en UF, pero tu oferta final depende de pie, plazo, renta, DICOM, seguros y relación con el banco. A eso debes sumar el reajuste de la UF, que depende de la inflación.

Ejemplo real: si la tasa es 4% en UF y la inflación anual es 4%, el costo real en pesos es aproximadamente 8%. Considera eso al comparar con otras opciones de financiamiento.

El caso de Rodrigo y Javiera

Rodrigo y Javiera tienen ingresos combinados de $3.200.000 al mes. Fueron al primer banco que se les ocurrió y les ofrecieron una tasa del 4,3% en UF a 25 años para comprar un departamento de $120 millones.

Antes de firmar, cotizaron en otros dos bancos. Uno les ofreció 4,0% en UF con las mismas condiciones. La diferencia de 0,3 puntos porcentuales a 25 años representa casi $7 millones en intereses adicionales.

Cinco llamadas de cotización les ahorraron más de lo que ganaban en dos meses.

Gastos adicionales que se olvidan

El dividendo no es el único costo del hipotecario:

  • Tasación de la propiedad: entre $100.000 y $250.000, dependiendo del banco y la propiedad.
  • Gastos notariales y de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces: entre 0,5% y 1% del valor de la propiedad.
  • Seguro de desgravamen: obligatorio en casi todos los créditos. Cubre la deuda si el titular fallece. Lo paga el banco y lo cobra en el dividendo.
  • Seguro de incendio: obligatorio mientras dure el crédito.

Estos costos adicionales pueden sumar entre $2 y $5 millones al inicio y aumentar el dividendo mensual en $20.000-$50.000.

Cómo comparar antes de elegir banco

La CMF tiene un simulador en cmfchile.cl que te permite comparar las tasas y condiciones entre distintos bancos en tiempo real. Es el punto de partida más confiable y neutral.

Pasos recomendados:

  1. Calcula tu dividendo máximo con la fórmula del 25%.
  2. Entra al simulador CMF y compara con tu perfil.
  3. Cotiza directamente en al menos 3 bancos.
  4. Negocia. Las tasas publicadas no son siempre las finales.

Preguntas frecuentes

¿Puedo pedir hipotecario con contrato a plazo o boleta de honorarios? Sí, pero los requisitos son más exigentes. Los trabajadores independientes suelen necesitar al menos 2 años de historial tributario con declaraciones al SII y pueden enfrentar condiciones menos favorables en tasas o montos.

¿Puedo usar el APV para el pie? Puedes retirar el APV antes de jubilarte para usarlo como pie, pero con un costo tributario: devuelves la bonificación estatal (si era Régimen A) o tributas el monto como renta (Régimen B). Evalúa si el costo vale la pena comparado con otras fuentes de financiamiento del pie.

¿El subsidio habitacional reduce el pie? Sí. Programas como el DS19 o el FSEV pueden cubrir parte del pie o reducir el monto que necesitas como aporte propio. La SERVIU es la institución que los administra. Dependiendo de tu tramo de ingresos, puedes calificar a un subsidio que cambie significativamente los números.

Fuentes